¿Que es una Due Diligence?
La due diligence es un proceso exhaustivo de análisis y recopilación de información diseñado para identificar riesgos, valorar oportunidades y tomar decisiones informadas en cualquier transacción inmobiliaria.
Due diligence
Legal - Seguridad Jurídica
1. Propiedad y Titularidad
- Titularidad registral y catastral.
- Cargas, gravámenes, embargos…
2. Contratos Asociados
- De alquiler, cesión o leasing.
- Duración, condiciones, garantías
3. Contingencias Jurídicas
- Pleitos en curso o posibles litigios.
- Obligaciones legales heredadas.
Urbanismo y licencias
1. Conformidad Urbanística y otros
- Planeamiento urbanístico aplicable.
- Restricciones o limitaciones al uso.
- Cumplimiento CTE
- Estatutos comunidad
2. Licencias y Permisos
- Licencias existentes: construcción, actividad, primera ocupación.
- Detección de incumplimientos.
- Antecedentes
- Usos alternativos
Técnica
1. Estado del Activo
- Revisión de estructura, cubiertas y otros.
- Análisis de instalaciones.
- Deficiencias en accesibilidad.
- Eficiencia energética y sostenibilidad.
2. Cumplimiento Normativo
- Verificación Código Técnico de la Edificación (CTE) y ordenanzas locales.
- Protección contra incendios.
- Documentación técnica: certificados de eficiencia energética y planos.
3. Plan de Actuaciones y Presupuesto
- Intervenciones necesarias: urgentes, mantenimiento y mejoras.
- Estimación de costes previstos.
- Áreas de mejora
Mercado
- Situación macroeconómica : Análisis del contexto económico global y local, evolución, políticas fiscales y monetarias, y su impacto en el mercado inmobiliario.
- Previsiones económicas: A corto, medio y largo plazo, crecimiento económico, tipos de interés y tendencias del sector.
- Posicionamiento del activo: Ubicación y características del inmueble, accesibilidad, entorno competitivo, políticas ESG.
- Mercado inmobiliario local: Oferta y demanda, stock disponible y ocupación.
- Precios: De venta y alquiler, evolución y previsiones.
- Rentabilidad actual y prevista: Ingresos generados, yields de mercado, TIR prevista.
Financiero
Ingresos previstos
- Renta actual y prevista. Lease up.
- Otros ingresos operativos
Gastos operativos
- Histórico, gastos imputables.
- Previsiones y detalles.
Flujo de caja
- Ingreso neto, Inversiones por CAPEX.
- Flujo de caja proyectado.
Análisis financiero
- Deuda: esquema de amortización.
- Reparto de beneficios o dividendos.
- TIR, rentabilidad inicial. Análisis bruto y neto
- Exit Yield óptimo.
Valoración
- Tasas de descuento previstas.
- Valor futuro y valor actual.
- Escenarios y análisis de sensibilidad
Alcances adicionales
1. Fiscal
- Situación fiscal del activo.
- Posibles beneficios fiscales-
- Fiscalidad de la transacción
2. Riesgos Ambientales
- Contaminación, productos peligrosos…
- Impacto ambiental en el valor del activo.
- Certificación medioambiental LEED / BREEAM
3. Aspectos sociales, laborales y de seguridad
- Situación laboral e implicaciones
- Normativas de accesibilidad y bienestar social.
¿Y después qué?
1. Herramienta de negociación:
Con el informe de due diligence, podrás negociar de manera informada y eficiente. Cuantificar las incidencias permite completar la transacción de forma equitativa y justa para ambas partes.
2. Plan de acción :
- Optimización de contratos con inquilinos
- Reducción de costes operativos.
- Depuración jurídica
- Plan de inversiones (CapEx):
- Ajuste gastos de mantenimiento y otros